上个月，来无锡踩了个盘。

从扬州邗江万达出发，到无锡经开区恒大财富中心，再回扬州邗江万达，路上开车+堵车时间，往返正好7个小时。

刨掉路上的7个小时，以及晚上跟无锡同事的吃吃喝喝，在无锡的一个下午+一个上午，看了5家在售项目：融创运河映，富力山，东岭锡上，华润公元九里，华侨城运河湾。

走马观花，一点点参观后感。

1、毛坯房会逐渐消失

踩盘的这几个楼盘，其实没有经过特意选择。我们无锡办公室在滨湖区，翻开地图看了下，在办公室周边10几公里内，地铁+打车方便到达的地方随意挑了几个。

无锡开通3条地铁了。扬州的第一条轻轨还不知道啥时候开工。哎。

无锡地铁3号线已经于10月28日通车。

除了东岭锡上是公寓产品，其他4家楼盘融创运河映、富力山、华润公元九里、华侨城运河湾都是住宅，不论是刚需还是改善，目前在售的基本都是精装。

哪怕是华侨城运河湾这种偏刚需的，一期毛坯售罄了，二期立马改成精装了。这一点倒是跟扬州的华侨城万科侨城里如出一辙。

看了华润公元九里和华侨城运河湾的精装交付标准。

▼华润公元九里的。大家可以看看，跟扬州的精装标准有什么区别。（精装标价我记不太清了，印象里是+）

▼华侨城运河湾说厨房配消毒柜、过滤器、净水器、厨余垃圾粉碎机，卫生间有电热毛巾架，这些在扬州的精装交付里比较少见。

从无锡还有上海、南京、苏州各个城市的房地产情况来看，商品房精装化的大趋势是浩浩荡荡不可阻挡了。

扬州也不例外。

城区内的毛坯商品房会逐渐消失。

买房子其实和买衣服一样。在生产力没那么高的年代，大家自己做衣服，自己装房子。

等社会生产提高，分工更精细，很多事情就自然而然外包了。现在谁还自己在家裁布做衣服？全都去实体店或者网店买成衣了。

房子也一样。在更早远的年代，中国人是自己动手或请人动手盖房子。现在社会主流已经接受“买房”这一行为，再过一些年头，迟早也要接受“买成品房”。

到那时候，毛坯房自装或许会变成一种奢侈的象征。就跟现在的服装高定一样。

2、社区内部公共空间重要性在加强

富力山是一个偏改善的楼盘，在售-㎡超高层。项目的公区设计比较有特色。

▼大门口做得比较宽，形成了一个落客区，一边是物业用房，有物业人员值班，有客人来可以在这边登记、联系；另一边设计成了公共休息区。

每幢超高层的底层都做了5.8米挑高大厅，配备一些座椅，相当于一个泛会所，供业主使用。

每幢超高层的32层也不做房子，一整层空间做“云端会所”，面积约㎡，里面有健身房、瑜伽馆、棋牌室、台球室、艺术走廊、书吧、儿童游乐互动区、学习社交区等。

置业顾问带我参观了下。想象一下，不用出单元门，在自己住的楼栋里就能看看书、健身锻炼，对我这种又懒又宅的社恐还挺有吸引力的。

扬州一些中高端楼盘也越来越重视公共空间的设计了。

万科第五园的大门也是富力山这种，进门就是大堂，大堂内部设有沙发、茶几、书架，业主可以在此休息，若有来访的客人也可在此等候。部分物业工作也会在此处理。

二城的改善楼盘中信泰富锦辰，也做了架空层，打造大量的公共空间。

不仅是改善小区，现在扬州刚需小区也开始重视社区公共交流空间的打造。

已经交付的万科城市之光，部分楼栋下就做了架空层，做了简单装修，放置了一些桌椅、健身器材等，以后业主可以在这里读书喝茶、锻炼身体，邻里之间互相交流。

叔本华说了：生命就是一团欲望。

从年房改到现在，经过二十余年发展，包括扬州在内的中国城市建设了大量房子。包括城市原住民、新移民在内的很多人，其实并不缺房子。真正没房住的人很少。

但，有房住，还想住好房；住上了好房，还想住更好的房。

生命不息，欲望不止。

对美好生活的追求永不满足。房产迭代永不停止。

作为买房人，能够从中吸取的经验就是：在力所能及范围内，尽可能，买最好的房子。

毕竟，谁也不知道，那些在现代看来都没那么好的房子，再过十年，还有多少人能看得上。

缺少流动性的房子，只是建筑，不是资产。

3、抽签接待踩盘市调

踩了5个楼盘，有几家的接待让人印象深刻。

一个是华侨城运河湾。

我进门报上身份，迎宾判客的小姐姐拿出了一个箱子，开始抽签，然后抽出一个乒乓球，叫置业顾问：自销接待！

以往踩盘经历中，案场对于媒体踩盘、同行市调基本是轮岗接待。这种抽乒乓球的还是第一次见。好奇问了下，小姐姐解释：

项目有两家代理公司，还有开发商自销，一共3个团队。箱子里放着3个乒乓球，上面写着3家的名字，遇到踩盘和市调就抽签，抽到哪家就是哪家接待。

……全凭运气。

还有一个是融创运河映。

融创的置业顾问小哥介绍得很仔细，不过我对无锡一无所知，对他讲的学校、商场什么的配套毫无概念，连字都不知道是哪几个字，听的时候全程眼转蚊香圈。

映系列是融创的高端产品系，置业顾问小哥说：我们这个项目做得好，连上海和苏州的同行都来我们家参观过。

我瞄了下，确实逼格高——大家的沙盘上放的都是中文的奖牌，就你们家还放着外语的。

知道我是从扬州过来的，小哥说：你们扬州是不是也有一个ying？

我说是的是的，扬州印。

小哥说，你们扬州的yin，不是我们这个映。

我说，一个是融创亲儿子，另外一个是融创和其他开发商联姻生出来的，有区别不是理所应当么？

哈哈哈之后，小哥又问：你们那边是不是还有一个什么东南，听说也不错？

我大感意外：也今东南出息啦，名声都传到外地了？

……

话说回来，我上一次去无锡，好像也跟融创有关——是因为扬州融创的媒体行，去无锡参观融创壹号院。

那一次媒体行，别的忘记了，对融创壹号院的玻璃幕墙印象深刻。

如今扬州印的玻璃幕墙，在扬州买房人心目中也是如雷贯耳了。有一次跟一名去看过扬州印的粉丝聊天，问到对扬州印的印象，粉丝说：觉得扬州印品质好。

我就发挥自媒体的八卦特色，刨根究底追问了：为什么觉得扬州印品质好？有哪些细节让你觉得扬州印品质好，接待服务？售楼处？样板房装修？还是其他什么？

粉丝憋了半天，回了一句：他们家是玻璃幕墙。

跟其他在推广时要面面俱到，地段配套品牌品质一个不拉，最后在买房人心目中面目模糊，一个优势都记不住的楼盘相比，扬州印的推广算得上有效了，成功地在买房人心目中，把玻璃幕墙和高品质画上了等号。

百鸟在林不如一鸟在手。

4、扬州楼市的品牌房企市场占有率还有很大提升空间

融创在无锡的市场占有率高得让人惊讶。

无锡同事说，去年一年融创在无锡卖了亿，万科卖了差不多亿。

对比——去年扬州单盘最多卖了15亿+，天瑞府和中信泰富锦园；企业的话，卖得最多的是佳源，36亿+。

扬州品牌房企的集中度确实不高。

不仅跟无锡这种二线城市比有差距，跟周边同样三线的镇江、泰州比也有差距。

前些天中指院发布了一组数据，扬泰镇三城今年1月-10月房企销售业绩榜单。榜单上的数字很能说明问题：

扬州房地产企业销售金额TOP1，万科，18.96亿元。

镇江房地产企业销售金额TOP1，碧桂园，80.39亿元。

泰州房地产企业销售金额TOP1，碧桂园，28.43亿元。

图片来源于中指院

镇江的市场容量比扬州小，而且这两年镇江的房地产市场其实很不好，在镇江的开发商动不动就哀嚎活不下去了，但是镇江的龙头开发商，销售金额是扬州龙头开发商的几倍。

泰州的GDP比扬州弱一点，房价也比扬州低不少。但是泰州的龙头房企，销售金额同样比扬州多很多。

跟周边城市相比，扬州品牌房企的集中度、市场占有率不算高，单盘的业绩数字也不如周边城市的亮眼。

背后有很多方面的原因，跟扬州城市特色导致的房地产特征有关。

比如，扬州地块密度普遍不高，其他城市容积率3的高层比比皆是，扬州新盘的容积率集中在1-2，这直接影响了楼盘总体货值——同样大的一块地，如果容积率3，有8亿货值；换成容积率1.5，可能就只有5亿货值。

同时，扬州城区出让的地块面积普遍偏小，小地块+低密度，导致户以内的袖珍小盘比比皆是：蓝光雍锦园户，绿地唐樾府户，高力时涧户，时润蓝湾户，众多土豪趋之若鹜的万科朗润园，也只有户……

美的禹洲大河30万方体量，就已经算是近年来扬州城区内少量的大盘了。

户数少，户型又不是几百平上千平的超级大平层大别墅，项目货值就高不了。

在这样背景下，布局扬州的品牌开发商会遇到一个普遍境况：单个项目货值有限，区域/城市公司的全年业绩指标没办法依靠单个项目来完成，要全面发力……

（最近扬州合作开发的项目越来越多，不知道是不是跟这有关……）

今年日子不好过，快钱不好赚。为了节省开发管理成本，要做区域深耕的开发商越来越多了。那种打一枪换一个地方的开发商，越来越少了。

对于扬州楼市来说，品牌开发商深耕才刚刚开始。

扬州市场的分化，行业的洗牌和淘汰，也刚刚开始。

5、年-年，扬州房价VS无锡房价

七年风水轮流

今年无锡很多开发商的日子过得相当滋润。比如万科，翡翠之光、翡翠东方两个项目，今年1月-10月销售额接近50亿，提前完成了年度指标。

业绩红红火火，一方面卖得多，另一方面卖得贵。

融创运河映，多套房，今年4月首开，到10月已经快卖完了。

华侨城运河湾，从4月、5月到现在，几乎每个月都能卖多套，卖到后面已经卖断货了。

华润公元九里从去年首开以来累计卖了差不多套房子，置业顾问说，今年每个月卖两三个亿不成问题。

我去华润公元九里踩盘的时候恰好遇到恒大锡钢地块的前期小哥去市调，置业顾问介绍完项目，直言不讳：

我们家现在还剩差不多套房子。你们项目要是12月上市，那时候我们估计已经清盘了，所以我们也不是你们家竞品，我们的情况对你们只有参考意义。

不但卖得多，而且房价高。

这两年无锡的房价上涨凶猛，新地王层出不穷，万元地已经司空见惯；10月商品房成交均价达到元/㎡，经开区成交均价更是高达元/㎡。

对比之下，扬州这几年的房价涨幅已经称得上温和。

年，网友在贴吧发问：“扬州房价为什么比无锡常州还贵”？

年，网友在知乎提问：“无锡和常州为啥房价那么高，高出镇江和扬州那么多”？

年到年，沪宁线上的房价洼地，从常州变成了镇江；扬州和无锡的房价排名，也变换了位次。

七年风水轮流。冷暖得失，局中人自知。